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der Eingangsbereich

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... mit Zugang zum Balkon

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... und seinem Blick in den Garten

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das Esszimmer

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die Küche

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Galerietreppe

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der Galerieraum im DG

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das Elternschlafzimmer im DG

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das Badezimmer im DG

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ein Wohnraum im UG

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... mit Zugang in den Garten

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die Sauna mit Dusche im UG

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die Heizungsanlage

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weitere Einblicke in den Garten

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Übersicht

Kaufpreis EUR 670.000,00
Wohnfläche in m² 184 m2
Grundstücksfläche 1038 m2
Käufercourtage 3.57% v. Netto-VK Preis inkl. MwSt.
Objektnummer 1064

Energiepass

Baujahr 1983
Erstellungsdatum Ausgestellt ab dem 01.05.2014
Endenergieverbrauch Wärme 87.00 kWh/(m²*a)

Objektbeschreibung

Diese charmante Wohlfühl-Immobilie befindet sich in einer sehr begehrten Gemeinde im mittelfränkischen Landkreis Erlangen-Höchstadt.
Das Wohnhaus wurde im Jahre 1983 auf einem ca. 1038 m² großen, nach Südosten ausgerichteten Grundstück in herrlicher, naturverbundener Randlage erstellt.

Sie betreten die Immobilie von der Nordseite her und gelangen über einen großzügigen Flur mit angrenzendem Gäste-WC in das äußerst beeindruckende Wohnzimmer mit Galerie. Von diesem Bereich aus haben Sie die Möglichkeit, den natur- und aussichtsverwöhnten Balkon zu betreten, ein Zugang in den Garten ist von hier aus möglich. Zurück im Wohnzimmer gelangen Sie weiter auf Ihrem Rundgang in das angrenzende, gemütliche Esszimmer und in die Küche. Sowohl die Einbauküche als auch der im Esszimmer angeordnete Schwedenofen wären im Kaufpreis mit enthalten.
Eine geräumige Speise grenzt an die Küche an.
Die hervorragende Raumakustik und das harmonische Raumklima im gesamten Erdgeschoss ist u.a. der rustikalen Holzbalkendecke (Füllungsdecke) zu verdanken.

Die Wohnräume im Dachgeschoss, welche Sie vom Wohnzimmer aus über eine massive Galerieholztreppe erreichen, bieten ebenso hohen Wohlfühlkomfort. Neben dem ca. 24 m² großen Elternschlafzimmer (mit hochwertigen, massiven Einbauelementen) finden Sie ein ca. 7 m² großes Badezimmer mit zwei Waschbecken, WC, Dusche und Badewanne vor. Der wohnliche, mit Bibliothekswänden ausgestattete Galerieraum dient des Weiteren auch als Arbeitszimmer.

Das Untergeschoss weist drei mittelgroße zum Garten hin ausgerichtete Wohnräume je mit praktischem Zugang auf die Sonnenterrasse und in den Garten auf.
Neben einem Saunaraum mit einer von Schreinerhand gefertigten Sauna und einer bodengleichen Dusche ist weiterhin ein WC-Raum mit Dusche und der Heiz- und Tankraum (4000 l) im Untergeschoß integriert.

Die derzeit als Werkstatt genutzte Räumlichkeit erreichen Sie über die Terrasse. Hier sind u.a. die technischen Installationen für den Außenpool untergebracht. Von der Werkstatt aus haben Sie Zugang in den geräumigen Abstellraum.

Die Bodenbeläge im Haus bestehen im Erd- und Untergeschoss überwiegend aus gewachsten Terrakotta-Fliesen, in den Wohnräumen im Untergeschoss wurde Kork verlegt. Die Wohnräumlichkeiten im Dachgeschoss weisen massiven, abgeschliffenen und geölten Eichenparkett als Bodenbelag auf.

Beheizt wird das Wohnhaus mit einer Öl-Zentralheizung, im Erd- und Untergeschoss wurde überwiegend Fußbodenheizung eingebaut, ansonsten dienen Heizkörper. Das Dachgeschoss wird ausschließlich mit Heizkörperwärme versorgt.

Das rundum eingezäunte Gartengrundstück bietet einen wunderschönen, sich in einem guten Zustand befindlichen, ca. 8 x 4 x 1,5 m großen, beheizbaren und mit einer Gegenstromanlage und zwei Unterwasserscheinwerfer ausgestatteten Außenpool; ein ca. 2,50 x 2,30 x 0,97 m großer, ebenso voll intakter Whirlpool ist weiterhin vorhanden.

Im östlichen Teil des Gartens wurde vor vielen Jahren ein Obstbaumgarten angelegt, welcher bis heute liebevoll und mit großer Leidenschaft gepflegt wird. Die zukünftigen Eigentümer dürfen sich hier über eine reichhaltige Obsternte aus verschiedenen Apfelsorten, Sauer- und Süßkirschen, Zwetschgen, Birnen, Mirabellen usw. freuen. Auch ein Kräutergarten hat auf der Westseite im Garten seinen Platz gefunden. Ein ca. 2 x 4 m großer Hundezwinger mit Nebengebäude ist weiterhin Bestandteil des Gartens.

Unterstellplatzmöglichkeiten für Ihre Fahrzeuge bietet der an das Wohnhaus angrenzende, teilweise geschlossene Carport, der in Holzständerbauweise erstellt wurde und mit einem elektrischen Rolltor ausgestattet ist.

Im Jahre 2014 wurde ein elektrisches Einfahrtstor mit Briefkastenanlage und Sprecheinrichtung sowie eine Alarmanlage installiert, außerdem wurde die Einfahrt neu gepflastert sowie auf der Straßenseite eine Trockensteinmauer erstellt.

… eine sonnenverwöhnte Immobilie in ruhiger und begehrter Siedlungs- und Waldrandlage!



Zusätzliche Informationen zur Immobilie:

Fenster im Haus:
EG und UG: Holzfenster mit Zweifachverglasung
DG: Dachflächenfenster „Velux“ (Holzkern mit Kunststoffummantelung),
3fach-Verglasung „Sun Protect“

Sauna:
Schreineranfertigung in Hemlock mit 2 Öfen, Saunavorraum mit bodengleicher Dusche und Handtuchheizkörper

Whirlpool:
Fabrikat HotSpring, Modell „Sanum“ (2007), Maße: 2,54 m x 2,31 m x 0,97 m, inkl. LED Licht „Multicolor“ und Soundsystem „SpaAudio“, Innenfarbe perlweiß, außen Teakholzverkleidung,
Außenanlage in Holz

Außenpool:
Maße: 8 x 4 x 1,5 m
Folienverkleidung (1,5 mm mit Vlieshinterdämmung)
Gegenstromanlage „Fluvo“, 2 Unterwasserscheinwerfer
Superfilteranlage „Ospa“ (automatisiert)
(Chlorozonanlage, Wasserwächter, Dosierpumpe)
Luftfolienabdeckung mit Aufrolleinrichtung (Sommer), Folienabdeckung (Winter)
Randfliesen in rot, Außenanlage in Bruchstein

Solaranlage:
einschließlich Verrohrung für Schwimmbad – Fläche ca. 30 m²
elektrisches 3-Wege-Ventil, mit automatischer Temperatursteuerung

Alarmanlage:
Fabrikat „Abus“ (2014)
(Zentrale, Funkkontakte, Bewegungsmelder, Rauchmelder, Türschloss, Außensirene)

Obstbaumarten:
verschiedene Apfelsorten, Sauer- und Süßkirschen, Zwetschgen, Birnen, Mirabellen, Quitten

Straucharten:
Heidelbeere, verschiedene Johannis- und Stachelbeeren, Brombeeren

Sonstiges

Wir handeln im Alleinauftrag.

Kontakt

Andrea Klein — Ausgewählte Immobilien

Andrea Klein
Ludwigpalais — Ludwigstraße 8
80539 München

Mobil: 0151 64738888
Tel.: 089 206021-182
Fax: 089 206021-610
info@andrea-klein-immobilien.de
www.andrea-klein-immobilien.de

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